愛和住販スタッフのブログ

埼玉県坂戸市にある不動産屋「愛和住販」のスタッフのブログです。不動産に関するマメ知識から映画や音楽などのサブカルのことまで。スタッフの日々の日常をほぼ毎日綴っています。

ヒロムン(不動産コラム 業界のこと)

こんにちは。

4月1日から民法が改正されました。これにより、4月1日以降の不動産に係る契約書や重要事項説明書も改定がありますので、今日はそちらについてカンタン?かどうかは微妙ですが纏めてみました。


売買契約上なにが変わるのかというと、【瑕疵担保責任から契約不適合責任へと名称変更】になります。※瑕疵(かし)=キズや不具合のこと。


【2020年4月1日より以前】
→瑕疵担保責任という言葉を用いて、説明をしていましたが瑕疵担保責任の範囲は「隠れたる瑕疵」のみに限定されていました。「隠れたる瑕疵」とは注意していても気づかなかった不具合のことです。(例:雨漏りに気づかず買主に引き渡した場合に、買主がその事実を知った日から売買契約書に規定した年月であれば、売主に雨漏りの損害賠償請求又は契約の解除を請求できる)


売主が一般の方であれば任意規定(自由に取り決め可能)なので、買主売主双方の同意で「瑕疵担保免責」にすることができますが、売主が不動産業者の場合は、買主が騙される可能性があるため、「免責」にはできませんし、最低2年以上の「瑕疵担保」期間を設けることが法律で定められています。


(瑕疵担保責任のざっくりまとめ)
・隠れている不具合という範囲を限定

・一般の方が売主であれば、免責にできる

・買主は損害賠償か契約の解除を売主に請求できる



【2020年4月1日以降】
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称が変わり、対象の範囲が変わりました。「瑕疵担保責任」では「隠れたる瑕疵」でしたが、「契約不適合責任」では「隠れてても隠れてなくても責任が問われる」というものになりました。ちなみにこちらも一般の方々の場合は任意規定という点に注意!


要は「売買契約書上に明記しているかしていないか」で判断をするということになります。極端な話でもなく今後の重説や売契には1つ1つの箇所の現在の状態及びそれに対する補償をどうするかという記載が必要になってくるかもしれません。


買主は損害賠償と契約解除の他に新たに2つ請求できる内容が増えました。

1.追完請求(直して!という)

2.代金減額請求(売主が直さないかわりに、代金を減額してという)


(契約不適合責任のざっくりまとめ)
・範囲を限定しない

・一般の方が売主であれば、免責にできる

・買主の請求権が増加


以上となります。ぼくもまだまだ改正については勉強中ですが、皆様も知っておいて損はありませんので、ご参考にしてください。


それでは(*^-^*)

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こんにちは。

本日の午前中は川越市岸町にて現地販売会を開催し、午後からは別の地域でお客様のご案内をさせて頂きました。(寒い且つお足元の悪い中お越し頂いたお客様、ありがとうございました)

つい最近も同じようなことを書いてしまった気がしますが、お客様が不動産屋さんに問い合わせをするのはとても勇気がいることだと思うので、愛和住販をご指名頂くのはとてもありがたいことだと毎回感じています。

新入社員の私が言うのも生意気ですが、弊社のいいところは「気さくさ」と「正直」なところだと思います。物件のご案内でも悪い部分はしっかりとお伝えしますし、できないことはできないと言います。(限界まで頑張るのは勿論ですが)

私の経験上、不動産トラブルになった事例の大半は、不動産屋ができないことをできると言ったり、良い部分しか伝えないことで起こっている「人災」です。

そういった意味では弊社は安心してお取引して頂けるのではないでしょうか?と宣伝をしてみました(笑)

ということで、お客様が気持ちよくお取引ができるように明日も頑張ります!!


それでは(*^-^*)
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こんにちは。

今日は現地販売会の宣伝をさせてください(*^-^*)本日から「川越市岸町3丁目」の新築戸建の現地販売会を開催しております!!詳しい詳細は下記リンクのホームズと僕が書いている物件ブログにて是非、ご一読下さい。

個人的にオススメポイントが多い物件になっているので、お友達の方のご紹介もお待ちしております!!

愛和住販が掲載しているホームズのリンク

川越市岸町3丁目の僕が書いたブログ


それでは(*^-^*)
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こんにちは。

お家探しをしている方には色々な人がいらっしゃいますが、ネット問い合わせや現地販売会に足を運んで頂く中で、よくある会話が「他の不動産屋でも案内してもらったけど、その後がしつこいんですよ~」的なことをよくききます。また、現地販売会にお越し頂いた方に、ご連絡先を聞こうとしてもあからさまに僕を「警戒」している雰囲気の方もいらっしゃいます。

「しつこさ」の定義は人それぞれですが、僕が思うに定期的に物件情報の連絡やご案内のご提案をされているだけで「しつこい」と感じる理由は、ご自身が家を買う気持ちが固まっていないか、営業をされている営業マンが嫌だからです。(イケメンからのラインはOKだけど、タイプじゃない男からのマメな連絡はうざいのと一緒ですね( ;∀;))

たまに、夜の忙しい時間帯に急に訪問したり、夜遅くにいきなり電話を掛けるという話を同業者からも聞いたりしますが、それは「しつこい」と思われても仕方ないなと思います。

営業マンも結局は「人」なので相性があります。同じことをしていても誰にそれをされたかで気持ちは変わるものですので、ご自身の「この人話しやすいなあ」みたいな感覚は意外と大事だと思います。
何故なら、不動産は基本的にどこの会社からでも買えますから(笑)安心して話せる人に理想や条件を伝えた方がストレスなく探せます。

また、家探しの段階は不動産屋と関わる初期中の初期なので、契約~決済までのお金に係わる話しにくいことも任せることができると思います。

自分に合う営業マンと出会えれば同じことをされても「しつこく」感じないはずです(笑)個人的には20代から30代で何か聞いても口癖が「あ、大丈夫っすよ」的な人は絶対に嫌ですけど、それが「ノリが良くて若くてハキハキしてて良い」と思う人もいますからね。正解不正解はないです。


ちなみに「しつこい営業」には「他の不動産屋で買うことが決まった」とウソでもいいのでご一報を入れれば、追客リストから消えると思うのでオススメです(笑)要点は「買うことが決まった」という部分です。「買う気がなくなった」「一旦、考える時間が欲しい」だと追客する「隙」がありますので(笑)

それでは(*^-^*)
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こんにちは。

お蔭様で愛和住販では定期的に不動産ご売却のご相談を頂いております。ご売却のご相談に限った話ではないのですが、たまに不動産について「固定資産の評価額的には○○となってますが、どうですか?」や「路線価的にここの価値はどうですか?」などのご質問を頂くことがあります。

これらの「価値」というのは一般的な不動産売却や購入の際にはあまり意味のない「価値」になってきますので、その理由をご説明をしています。

今日は本記事でも評価額や路線価と不動産業者が査定する金額が異なる理由について、カンタンに纏めてみましたのでお付き合いください。

まず、それぞれの言葉の意味についてをご説明します。

【路線価】
「相続税路線価図」と「固定資産税路線価図」の2種類があり公道の価値を決定し、その公道に接している土地の面積に応じて税額を決定するためのもの。一つ一つの土地の税額を計算していたらキリがないので、道路の価値を基準として税額を算出するために作られるものですね。国税庁のホームページにいけば誰でも見ることができます。

【固定資産税評価額】
固定資産税を払う際に、固定資産税納付通知書が毎年来ると思いますが、そこに記載されている評価額です。これは先ほどの路線価に加えて、用途地区だったり地域ごとの標準宅地との比較だったりを考慮して算出される金額です。

おそらく固定資産税評価額については、毎年目を通すものになるのでその評価=売れる値段という風な認識の方が多くいらっしゃると思います。上記はあくまで税法上の価値の話ですから勘違いしないようにお気を付けください。

実際に不動産業者が査定をする時は、路線価を多少参考にする程度の場合が殆どです。査定方法は色々ありますが、名称を付けてかっこよく言うのであれば下記3種類を総合的に使用して判断しています。

【原価法】
価格時点での対象不動産の再調達原価(建物であれば取り壊して新しく家を建てる費用の事)を求め、この再調達原価から減価修正(耐用年数などの判断材料で減らしていく)をする手法。


【取引事例比較法】
近隣で似たような条件の不動産の売買金額を基に算出します。これが皆さんにとって一番分かりやすいと思います。ただし、これも比較している物件が10年前の事例と比較していたら相場が違ったりもするので、気を付けないといけないですね。


【収益還元法】
不動産が将来得ることが想定される利益と価格を使用して求めるものになります。オーナーチェンジ物件(投資用物件)の時は投資家様が気になる「利回り」というがありますので、こちらの方法を用います。


ご覧の通り、この3つの方法には「路線価」も「固定資産税評価額」も出てこないんですね。税法上の評価と取引上の評価は目的が違うので分けてお考えください。

ちなみに不動産業者で普段から「この不動産は原価法で査定しよう!!」的にこういう用語を使って話す人は見たことありません(笑) そのレベルなので、査定方法の名前なんて覚えておかなくて問題ございません!

東所沢現地販売会ブログ

それでは(*^-^*)

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