愛和住販スタッフのブログ

埼玉県坂戸市にある不動産屋「愛和住販」のスタッフのブログです。不動産に関するマメ知識から映画や音楽などのサブカルのことまで。スタッフの日々の日常をほぼ毎日綴っています。

ヒロムン(不動産コラム 業界のこと)

こんにちは。

お家探しをしている方には色々な人がいらっしゃいますが、ネット問い合わせや現地販売会に足を運んで頂く中で、よくある会話が「他の不動産屋でも案内してもらったけど、その後がしつこいんですよ~」的なことをよくききます。また、現地販売会にお越し頂いた方に、ご連絡先を聞こうとしてもあからさまに僕を「警戒」している雰囲気の方もいらっしゃいます。

「しつこさ」の定義は人それぞれですが、僕が思うに定期的に物件情報の連絡やご案内のご提案をされているだけで「しつこい」と感じる理由は、ご自身が家を買う気持ちが固まっていないか、営業をされている営業マンが嫌だからです。(イケメンからのラインはOKだけど、タイプじゃない男からのマメな連絡はうざいのと一緒ですね( ;∀;))

たまに、夜の忙しい時間帯に急に訪問したり、夜遅くにいきなり電話を掛けるという話を同業者からも聞いたりしますが、それは「しつこい」と思われても仕方ないなと思います。

営業マンも結局は「人」なので相性があります。同じことをしていても誰にそれをされたかで気持ちは変わるものですので、ご自身の「この人話しやすいなあ」みたいな感覚は意外と大事だと思います。
何故なら、不動産は基本的にどこの会社からでも買えますから(笑)安心して話せる人に理想や条件を伝えた方がストレスなく探せます。

また、家探しの段階は不動産屋と関わる初期中の初期なので、契約~決済までのお金に係わる話しにくいことも任せることができると思います。

自分に合う営業マンと出会えれば同じことをされても「しつこく」感じないはずです(笑)個人的には20代から30代で何か聞いても口癖が「あ、大丈夫っすよ」的な人は絶対に嫌ですけど、それが「ノリが良くて若くてハキハキしてて良い」と思う人もいますからね。正解不正解はないです。


ちなみに「しつこい営業」には「他の不動産屋で買うことが決まった」とウソでもいいのでご一報を入れれば、追客リストから消えると思うのでオススメです(笑)要点は「買うことが決まった」という部分です。「買う気がなくなった」「一旦、考える時間が欲しい」だと追客する「隙」がありますので(笑)

それでは(*^-^*)
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こんにちは。

お蔭様で愛和住販では定期的に不動産ご売却のご相談を頂いております。ご売却のご相談に限った話ではないのですが、たまに不動産について「固定資産の評価額的には○○となってますが、どうですか?」や「路線価的にここの価値はどうですか?」などのご質問を頂くことがあります。

これらの「価値」というのは一般的な不動産売却や購入の際にはあまり意味のない「価値」になってきますので、その理由をご説明をしています。

今日は本記事でも評価額や路線価と不動産業者が査定する金額が異なる理由について、カンタンに纏めてみましたのでお付き合いください。

まず、それぞれの言葉の意味についてをご説明します。

【路線価】
「相続税路線価図」と「固定資産税路線価図」の2種類があり公道の価値を決定し、その公道に接している土地の面積に応じて税額を決定するためのもの。一つ一つの土地の税額を計算していたらキリがないので、道路の価値を基準として税額を算出するために作られるものですね。国税庁のホームページにいけば誰でも見ることができます。

【固定資産税評価額】
固定資産税を払う際に、固定資産税納付通知書が毎年来ると思いますが、そこに記載されている評価額です。これは先ほどの路線価に加えて、用途地区だったり地域ごとの標準宅地との比較だったりを考慮して算出される金額です。

おそらく固定資産税評価額については、毎年目を通すものになるのでその評価=売れる値段という風な認識の方が多くいらっしゃると思います。上記はあくまで税法上の価値の話ですから勘違いしないようにお気を付けください。

実際に不動産業者が査定をする時は、路線価を多少参考にする程度の場合が殆どです。査定方法は色々ありますが、名称を付けてかっこよく言うのであれば下記3種類を総合的に使用して判断しています。

【原価法】
価格時点での対象不動産の再調達原価(建物であれば取り壊して新しく家を建てる費用の事)を求め、この再調達原価から減価修正(耐用年数などの判断材料で減らしていく)をする手法。


【取引事例比較法】
近隣で似たような条件の不動産の売買金額を基に算出します。これが皆さんにとって一番分かりやすいと思います。ただし、これも比較している物件が10年前の事例と比較していたら相場が違ったりもするので、気を付けないといけないですね。


【収益還元法】
不動産が将来得ることが想定される利益と価格を使用して求めるものになります。オーナーチェンジ物件(投資用物件)の時は投資家様が気になる「利回り」というがありますので、こちらの方法を用います。


ご覧の通り、この3つの方法には「路線価」も「固定資産税評価額」も出てこないんですね。税法上の評価と取引上の評価は目的が違うので分けてお考えください。

ちなみに不動産業者で普段から「この不動産は原価法で査定しよう!!」的にこういう用語を使って話す人は見たことありません(笑) そのレベルなので、査定方法の名前なんて覚えておかなくて問題ございません!

東所沢現地販売会ブログ

それでは(*^-^*)

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こんにちは。

家を購入する検討をしている方は、まず欲しい家の条件を考えてインターネット等で物件情報を収集すると思います。それは当たり前のように重要なことですが、意外と見落としがちなのは住宅ローンのことです。

住宅ローンの事前審査は、案内してもらってる不動産屋さんがいればその人から話を聞く機会もあると思いますが、お客様の中には「ここを買うかも分からないのに個人情報を提出して事前審査をするって面倒だし胡散臭い」と思う方もいると思いますので、物件契約前に事前審査を出すことのメリットを纏めてみました。

1.自分がいくらまで借りることができるのか分かるので、物件を見る範囲がより具体的になる。

2.事前審査に通っている人=売る側からみて「この人と契約してもお金のことは問題ない人だ」と安心してもらえるので、同時期に同じ条件で購入希望の人が居てもその人が事前審査を出していない人だったら、その人よりも優先的に契約できる可能性が高くなる

3.事前審査をした物件と同価格帯の不動産を契約したいと思った時や、事前審査を任せた不動産屋以外の不動産屋で契約をする場合にも話がスムーズ。

重要なのは2です。特に新築の場合は、自分が「欲しい」と思ったら他の人も「欲しい」と思っていると考えた方がいいです。つまりはライバルになるので、ライバルに先を越されないようにするのは非常に重要です。実際に事前審査をしなかったために、ライバルに先を越されて買えなかった人を新築戸建を建てる会社に勤めていた時に無数に見てきています。

逆にデメリットらしいデメリットはないのですが、強いてあげるのならば、

1.年収や勤務先など個人情報を渡すことになる

2.もしも事前審査に落ちた場合(1円も貸せないよという状態)、「事前審査に落ちて借りれなかった」という信用情報が数年間履歴として残る

2については若干怖いことを書きましたが、殆どの方はそんなことが起きないのでご安心ください。これが起きた場合は、遅かれ早かれ発覚することですので致し方ありません。

いずれにしても家を買う際に事前審査は避けては通れませんので、そのタイミングが早いか遅いかの違いだけです。早いに越したことはないですし、審査するのは不動産屋ではなく銀行になるので、不動産屋さんからの事前審査の勧めは、その不動産屋さんが信用できそうなら早めにやることをおススメします。

それでは(*^-^*)












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こんにちは。

誰も気付いていないと思いますが、先日から自分の書く記事をカテゴリ分けしています笑。そしてこれも誰も気付いていないと思いますが、そのカテゴリを満遍なく更新するように心がけてます。

なので、今日は不動産コラムです。

愛和住販では不動産買取も行っている為、おかげさまで買取査定のご依頼を頂くことも多々あります。お客様とお話していると、「一括査定サイトに頼んでみたけど微妙でした」というお声を結構ききます。(ちなみに愛和住販は一括査定サイトに登録していません)

ではお客様が何が微妙と感じるのか、前職の不動産屋で一括査定サイトからの反響を追客していた経験を踏まえてまとめてみました。


【1.複数の見知らぬ業者から電話が物凄くかかってくる】
これはお客様が想像しているよりもかかってくると思います。どこの会社もお客様とファーストコンタクトを取りたがるので、査定依頼ボタンを押したら即かかってくると思っていいです。しかも何社からも。電話に出ないと基本は出るまでかかってきます。依頼ボタンを押したら1日は不動産屋の対応をするぞという覚悟を持って査定依頼ボタンを押しましょう。

【2.仲介会社が混ざってるので金額の乖離が大きい】
「不動産査定サイト」なのですぐ売れる金額で出してもらえると思うお客様が一般的ですが、中には仲介会社も混ざっています。もちろん業者が買い取る金額よりも仲介会社を通してエンドのお客様に売却する方が高く売れます。しかし、仲介の場合はあくまで「売れる可能性」です。「確定」ではないので金額の精度は欠いてしまいます。弊社も仲介として複数の売り物件をお預かりしておりますが、その際は「必ずその金額で売れるとは限らない」旨をご留意頂いております。(買取と仲介どちらの手法で売却をするのが良いのかはお客様の状況によって変動しますので、一概にこっちの方がお得なんてことは有り得ません)

【3.突拍子もない会社が1社いるともはや適正金額が分からなくなる】
中には大して調査をしないまま、エリアの「イメージ」だけで高額の値段を提示する業者がいます。こういう業者が1社いると、他の業者が適正金額をお伝えしてもお客様は金額が高い方が良いに決まっているので、混乱してしまいます。もし、そのような状況に遭遇したら明らかに他社よりも高い金額を出した業者にしっかりとした根拠を聞いた方がいいです。値段だけで釣られると、後々のトラブルの元です。

以上、ざっくりとですが一括査定サイトの注意点をまとめてみました。一括査定サイトが悪いと言いたいわけではなく、あくまでもこれらの事を理解した上で依頼をした方が良いですよというものです。
結構「気軽さ」が前面に押し出されていますが、実際に頼むときはまあまあ覚悟が必要です。

愛和住販でも買取査定は随時「無料」で行っていますので、検討の1社に加えてもらえると嬉しいです。

それでは(*^-^*)




































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こんにちは。

不動産情報をネットで見るときに色々な情報が書かれていますが、駅までの時間や間取りなどは分かるとしても、その他の情報は良く分からない事が多いと思います。(ちなみに駅までの徒歩分数は1分=80m表記というのが定められています。)

無題

例えばホームズさんで物件情報を見るときにこの「物件詳細情報」に細かいことが書いてます。今回は赤枠で囲った「用途地域」という言葉についてカンタンにまとめてみます。

町は「都市計画」という計画に基づいて整備されています。その種類として「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」という分類をされます。「市街化区域」とはざっくり言うと「優先的に街づくりしていこうね」という区域で「調整区域」は「今のまま残しておこうね」という感じです。「非線引き区域」はどちらにも該当しない区域です。

「市街化区域」では誰でも建物を建てることができるのに対し、「調整区域」では建築できる人の条件が細かく取り決められています。「調整区域」に該当している土地は建築できる人の条件があるため、
「市街化区域」の土地よりも安く売りだされているので、値段だけで判断しないようにしましょう。

「市街化区域」に該当する地域には更に「用途地域」を設ける必要があり、13種類に分類されます。この分類により、立てて良い建物と立てちゃダメな建物を分けることで、閑静な住宅街に煌びやかなキャバクラや、工場などが立たないようにしているのです。

上の写真では「第一種中高層住居専用地域」と書いてありますが、この地域には一戸建の他に中高層のマンションや病院や飲食店なども建設可能です。皆さんが思い浮かべる一戸建てが立ち並ぶ閑静な住宅街は「第一種低層住居専用地域」の場合が殆どだと思います。この地域は10m or 12m以下の建物しか立てちゃだめ、かつコンビニなども禁止されているので、その他の制限も加味すると戸建ての他に3階建てのアパートが立っているくらいでしょう。

無題

たまにこんな形のマンションを見ると思いますが、(雑すぎてすみませんwww)
これは複数の用途地域にまたがってしまった関係で高さを変える必要があったと考えられますね。

町を歩いている時に「ここは○○地域かな」と思いながら歩くと結構楽しいですよ(笑)

ちなみに用途地域の確認をしたい場合は、該当する市区町村の役所に住所を伝えると無料で教えてくれます。調査は不動産屋さんの仕事なので、お客様がご自身で調べることはないと思いますが参考までに。

それでは(*^-^*)














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