こんにちは。


久しぶりに不動産コラムでも書こうと思います。弊社では投資用物件の取り扱いもございますが、本日も投資用物件の反響を頂きましたので、不動産投資の初歩中の初歩である「利回り」についてご説明したいと思います。


その前に、現地販売会を開催している新築戸建のブログを更新しましたので、ご興味ある方は是非下記リンクから読んでみてください(^^)/

志木市本町2丁目の新築戸建

さいたま市見沼区の2棟現場


不動産じゃなくても、投資をするなら「利回り」を意識するのは当たり前なのですが、投資用物件をネットで探す際や不動産屋に尋ねる場合には、3種類の利回りがあることを頭に入れておきましょう!


【1.想定利回り】
マンション1棟丸々とかの売買でよく出てきます。これは全ての部屋が満室になった場合の利回りを指す言葉です。つまり、一番理想的なことが起きた場合の利回りなので、これを鵜呑みにする人はいないと思います。(あくまで理想ですからね)


【2.表面(単純)利回り】
こちらは購入した金額と貸す家賃だけを考慮した利回りのことです。ネットに掲載されている利回りは99%がこちらの利回りとなりますので、実際の利回りはこの数字よりも下がると考えた方がよいです。


例)200万円で買った物件を月30,000円で貸した場合の利回りは?

{36万(3万×12か月)÷200万}×100=18%


年間の利回りは18%ということは、約5.5年で200万円を回収することができます。(ちょっと例が悪かったですね。こんなに利回りが良かったら即買い案件ですから(笑)


【3.実質利回り】
こちらは固定資産税や管理費、修繕積立金などの年間にかかる諸費用も含めた利回りのことです。「だったら物件情報に最初からこっちを載せろや!」と言いたくなるかもですが、こちらの実質利回りというのは、算出が難しいんです( ;∀;)


建物は年々劣化しますし、一棟物だと途中で退去も発生する可能性がありますよね?建物が劣化すれば入居者も減ってくる可能性もありますし、維持費も上がります。お気付きの方もいらっしゃるかもですが、実質利回りというのは流動的なのです。


例)200万円で買った物件を月30,000円で貸しています。固都税、管理費、修繕積立金などで年間12万円
かかります。実質利回りは?

{24万(36万円ー12万円)÷200万}×100=12%


確実にかかる費用だけで計算しても、表面利回りから6%落ちてしまいます。期間で言えば8.3年で200万を回収です。(それでもこの物件は数字だけで見ればお買い得な優良物件過ぎますけど(笑)


以上が利回りの違いについてのご説明でした。ちなみに都内で不動産仲介をしていた時も投資家様からご依頼を受けていましたが、都内の利回りは5%から8%台くらいが殆どです。


「じゃあ利回りが高い物件をひたすら探していきますわ(; ・`д・´)」となりますが、ちょっと待ってください。超田舎の何もないところで利回りが良い物件と都内で利回りは低いという物件どっちが良いか?となると何とも言えません。なぜなら長い目で見たときに、「立地」も大事な要素だからです。


そして、投資家様一人一人がどのような目的で不動産投資をするのかによっても、オススメな物件は変わってきます。数字では分からない部分をお調べしたり、アドバイスをするために不動産屋はありますので、分からないことは不動産屋さんに相談しましょう!


※愛和住販でも、もちろん投資家様からのご相談や、これから投資を始めようかとお考えのお客様もご対応可能ですので、どうぞ気兼ねなくお問い合わせ下さい(^_^)


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それでは(*^-^*)