こんにちは。

お蔭様で愛和住販では定期的に不動産ご売却のご相談を頂いております。ご売却のご相談に限った話ではないのですが、たまに不動産について「固定資産の評価額的には○○となってますが、どうですか?」や「路線価的にここの価値はどうですか?」などのご質問を頂くことがあります。

これらの「価値」というのは一般的な不動産売却や購入の際にはあまり意味のない「価値」になってきますので、その理由をご説明をしています。

今日は本記事でも評価額や路線価と不動産業者が査定する金額が異なる理由について、カンタンに纏めてみましたのでお付き合いください。

まず、それぞれの言葉の意味についてをご説明します。

【路線価】
「相続税路線価図」と「固定資産税路線価図」の2種類があり公道の価値を決定し、その公道に接している土地の面積に応じて税額を決定するためのもの。一つ一つの土地の税額を計算していたらキリがないので、道路の価値を基準として税額を算出するために作られるものですね。国税庁のホームページにいけば誰でも見ることができます。

【固定資産税評価額】
固定資産税を払う際に、固定資産税納付通知書が毎年来ると思いますが、そこに記載されている評価額です。これは先ほどの路線価に加えて、用途地区だったり地域ごとの標準宅地との比較だったりを考慮して算出される金額です。

おそらく固定資産税評価額については、毎年目を通すものになるのでその評価=売れる値段という風な認識の方が多くいらっしゃると思います。上記はあくまで税法上の価値の話ですから勘違いしないようにお気を付けください。

実際に不動産業者が査定をする時は、路線価を多少参考にする程度の場合が殆どです。査定方法は色々ありますが、名称を付けてかっこよく言うのであれば下記3種類を総合的に使用して判断しています。

【原価法】
価格時点での対象不動産の再調達原価(建物であれば取り壊して新しく家を建てる費用の事)を求め、この再調達原価から減価修正(耐用年数などの判断材料で減らしていく)をする手法。


【取引事例比較法】
近隣で似たような条件の不動産の売買金額を基に算出します。これが皆さんにとって一番分かりやすいと思います。ただし、これも比較している物件が10年前の事例と比較していたら相場が違ったりもするので、気を付けないといけないですね。


【収益還元法】
不動産が将来得ることが想定される利益と価格を使用して求めるものになります。オーナーチェンジ物件(投資用物件)の時は投資家様が気になる「利回り」というがありますので、こちらの方法を用います。


ご覧の通り、この3つの方法には「路線価」も「固定資産税評価額」も出てこないんですね。税法上の評価と取引上の評価は目的が違うので分けてお考えください。

ちなみに不動産業者で普段から「この不動産は原価法で査定しよう!!」的にこういう用語を使って話す人は見たことありません(笑) そのレベルなので、査定方法の名前なんて覚えておかなくて問題ございません!

東所沢現地販売会ブログ

それでは(*^-^*)